Heeft u een hypotheek met een risico-opslag?

Wanneer u bij de bank een lening afsluit om de aankoop van een woning te financieren dan bekijkt de bank een aantal zaken. Natuurlijk kijkt de bank ernaar of u voldoende inkomen heeft om de rente en aflossing van de lening maandelijks te betalen. Maar ook naar het risico dat de bank loopt wanneer er zich een calamiteit voordoet.

Een inschatting van het risico
We nemen twee fictieve situaties. Stel dat de woning een actuele marktwaarde heeft van €200.000. De bank zal dan het risico dat zij in de toekomst misschien toch niet de hele lening terugbetaald krijgt, lager inschatten wanneer u “slechts” om een lening van €100.000 vraagt dan wanneer u bijvoorbeeld om een lening van €180.000 vraagt. In het eerste geval zal de bank, zelfs wanneer de prijzen van woningen als gevolg van bijvoorbeeld een economische crisis sterk dalen, weinig of geen risico lopen. Voordat de prijzen van woningen gemiddeld halveren moet er echt wel wat gebeuren. Bij de tweede situatie is dit risico voor de bank echter groter. Een daling van de gemiddelde prijs van woningen met 10 % of meer is over langere tijd bezien niet uitzonderlijk.

Het risico kan in de loop der tijd veranderen
De rente die een bank rekent laat de bank mede afhangen van het risico. In de eerste situatie (waarde woning €200.000 en een lening van €100.000 zal de rente (iets) lager zijn dan in de tweede situatie (waarde woning €200.000 en een lening van €180.000).

In de loop der tijd kan het risico echter veranderen. Zo kan de waarde van het pand in de loop der tijd stijgen. Het pand dat u heeft aangekocht kan een waardestijging doormaken waardoor het pand bijvoorbeeld op enig moment €300.000 waard is. Of doordat u inmiddels een deel van de schuld heeft afgelost, kan de waarde van de woning nog steeds €200.000 zijn maar uw restschuld nog maar €150.000.

In de praktijk zien we vaak een combinatie: de woning is in waarde gestegen en de schuld is door aflossingen minder geworden.

Een lager risico kan recht geven op een lagere opslag
Voor u is het belangrijk te weten, dat een lager risico voor de bank u het recht kan geven dat de bank de opslag voor het (destijds bij het afsluiten van de hypotheek) hogere risico laat vervallen.
Het vervelende is nu dat de ene bank de risico-opslag min of meer automatisch laat vervallen wanneer zij zelf ziet dat het risico minder is geworden en andere banken doen dit alleen wanneer u hierom zelf uitdrukkelijk vraagt. Vraagt u niets, dan blijft de bank de hogere risico-opslag rekenen.

Aan het begin van elk kalenderjaar ontvangt elke woningeigenaar een WOZ-beschikking. In deze beschikking geeft de gemeente aan wat naar haar oordeel de actuele waarde is van de woning. Hierbij loopt de gemeente altijd één jaar achter op de werkelijkheid. Dus de waarde die de gemeente begin 2021 opgeeft, is de waarde die de gemeente aan de woning toekent per begin 2020. In de meeste gevallen zal de waarde die u dit jaar op de beschikking ziet hoger zijn dan die u vorig jaar voor dezelfde woning zag.

Controleer of u in aanmerking komt voor een lagere risico-opslag
Heeft u een hypotheek dan is ons advies om voor de zekerheid te controleren of u een rente betaalt waarin nog een risico-opslag zit en zo ja of door de combinatie van gedane aflossingen en gestegen waarde van de woning, er redenen zijn waarom deze opslag op voor u gunstige wijze kan worden aangepast of zelfs kan komen te vervallen.

Uiteraard mag u ons ook vragen een en ander voor u te controleren. Wanneer u ons een mail stuurt of belt dan hebben wij een aantal gegevens van u nodig. Wanneer u contact met ons opneemt vertellen wij u hierover graag meer.