Moeten vraagprijs en woningwaarde gelijk zijn?

Waarom de WOZ-waarde, marktwaarde en verkoopprijs soms flink verschillen

Een woning kan een verkoopprijs hebben van € 500.000, een marktwaarde van € 425.000 en een WOZ-waarde van € 380.000. We leggen uit hoe dat kan.

De gemeente stelt elk jaar opnieuw de WOZ-waarde van je woning vast. Die wordt op een andere manier berekend dan de markt- of woningwaarde – die een makelaar of taxateur bepaalt – en ligt vaak (veel) lager. De marktwaarde is belangrijk om te weten als je een huis wilt kopen of verkopen. Die kan, zeker in de huidige krappe markt, lager zijn dan de uiteindelijke verkoopprijs, ofwel het bedrag dat een koper ervoor wil betalen.

Wie of wat bepaalt de marktwaarde van een huis?

De marktwaarde wordt bepaald door makelaars en taxateurs. Dat doen ze op basis van verschillende factoren, waaronder de ligging van het huis. ‘Ligt het in een mooie wijk, is er een park in de buurt of kijk je uit op een flatgebouw? Staat het aan een doorgaande weg of aan een zandpad en wat staat er eigenlijk in het bestemmingsplan? Het is allemaal van invloed op de waarde.

Daarnaast is het gebied waarin een huis staat belangrijk: huizen in een vergrijzende of krimpregio zijn minder waard dan vergelijkbare panden in een stad. Ook zijn huizen in grote steden vaak duurder omdat er sprake is van een ‘liefhebberswaarde’: de waarde gaat omhoog omdat er veel potentiële kopers zijn die het huis willen kopen. De marktwaarde is dus de waarde die een huis opbrengt onder normale omstandigheden.

Staat van het huis

Een andere factor die meeweegt bij de bepaling van de marktwaarde is de staat van het huis. ‘Is er veel achterstallig onderhoud, zit er een goede keuken in, moeten op korte termijn de kozijnen vervangen worden …  Ook het functioneren van de Vereniging van Eigenaren kan van invloed zijn op de marktwaarde van het huis, net als de duurzaamheid: hoe lager de energiekosten, hoe hoger de waarde.

Vergelijkbare woningen

Helaas bestaat er geen standaardwaardesjabloon dat je over een huis kunt leggen. ‘Daarom kijkt een makelaar/taxateur ook altijd goed naar de prijzen van vergelijkbare woningen in de buurt en worden alle mogelijke (juridische) bronnen gecheckt die iets over de waarde kunnen vertellen.

Verkoopprijs kan hoger zijn dan marktwaarde

De uiteindelijke verkoopprijs van een woning kan makkelijk hoger liggen dan de marktwaarde, vooral als veel mensen interesse hebben in het huis. ‘De waarde van het huis gaat voor een koper lang niet altijd over de prijs voor de ligging en de stenen, maar is veel meer gebaseerd op gevoel. Als je het idee hebt dat dit jouw droomhuis is waar je nooit meer weg wilt, komt de waarde voor jou hoger te liggen en ben je bereid meer te betalen.’ Wel is het goed om hier bij het bepalen van je bod rekening mee te houden, want je kunt geen hogere hypotheek krijgen dan de marktwaarde van het huis.

Verschil marktwaarde en WOZ-waarde

De WOZ-waarde is de door de gemeente geschatte waarde van jouw woning op 1 januari van vórig jaar. De hoogte van de WOZ-waarde die je begin 2022 per (digitale) brief ontvangt, is dus niet de actuele waarde, maar de geschatte waarde op 1 januari 2021. De hoogte van verschillende gemeentelijke belastingen is hierop gebaseerd en ook het eigenwoningforfait, de heffing die je betaalt als huiseigenaar, hangt ervan af. Hoe lager de gemeente je WOZ-waarde inschat, hoe gunstiger dat dus is voor de belasting die je betaalt.

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van beschikbare gegevens over de ligging, de oppervlakte en vergelijkbare woningen in de buurt. Waar de gemeente geen inzicht in heeft, is of je woning bijvoorbeeld beschikt over een luxe badkamer of keuken. Daardoor is de WOZ-waarde meestal lager dan de marktwaarde die een taxateur vaststelt.