Nieuwbouw? laat u goed voorlichten over risico’s

Deelname aan nieuwbouwproject

Elk jaar starten er in Nederland nieuwbouwprojecten. Vaak is er dan sprake van een projectontwikkelaar die een stuk grond bezit en vervolgens ontwerpen laat maken voor een reeks woningen die op die grond kunnen worden gebouwd.

Vervolgens kunnen belangstellenden deze grond, inclusief het ontwerp voor de woning, kopen. Vaak met de verplichting de woning te laten bouwen door een door de projectontwikkelaar geselecteerde aannemer.

Naast de koop van de grond gaat de koper dan ook een overeenkomst aan tot het bouwen van de woning. Deze laatste overeenkomst wordt dan aangegaan tussen de koper en de aannemer die de woning gaat bouwen.

Bouwdepot
Ook voor een nog te bouwen woning kan een hypothecair krediet worden verkregen. De bank zal de plannen beoordelen en vervolgens de hypotheekgelden ter beschikking stellen. Deze worden dan op een geblokkeerde rekening gezet. Elke keer wanneer de aannemer een deel van zijn kosten factureert, kan dit deel worden betaald vanuit dit bouwdepot.

Geschillen met aannemer
Een risico bij het op deze wijze kopen van een woning is, dat er geschillen kunnen ontstaan tussen de koper, die opdrachtgever is, en de aannemer. Geschillen over bijvoorbeeld overschrijding van de offerte waarvoor de bouw is aangenomen. Of omdat goedkopere materialen worden gebruikt dan was afgesproken. Ook kan het gebeuren dat de bouwperiode veel langer duurt dan was overeengekomen. Dat kan grote problemen geven indien de koper zijn “oude” woning al heeft verkocht en op een bepaalde datum moet opleveren. In het slechtste scenario betekent dit dat de koper zijn nieuwe woning niet tijdig kan betrekken en tijdelijk iets moet huren. Dat betekent dan extra huurlasten en de kosten van een keer extra verhuizen.

Aannemer kan failliet gaan
Dramatischer wordt het wanneer de aannemer gedurende de bouw failliet gaat. Zeker wanneer er op dat moment ook al geschillen bestaan over bijvoorbeeld het feit dat niet de juiste bouwmaterialen zijn gebruikt of installatiefouten zijn gemaakt. De praktijk laat zien dat na een faillissement van de aannemer het verhalen van de schade op de boedel van de aannemer vaak niet meer mogelijk is. Extra schade gaat ontstaan wanneer een andere aannemer moet worden gevonden om de woning verder af te bouwen.

In dit soort situaties is er vaak geen redelijke kans op succes om de projectontwikkelaar aansprakelijk te stellen. Ook de bank die in opdracht van de koper de tussentijdse facturen van de aannemer heeft betaald, zal vaak niet aangesproken kunnen worden op de schade die de aannemer heeft veroorzaakt. De schuld die de koper bij de bank heeft, blijft echter staan en zal op enig moment moeten worden afgelost.

Oppassen met garantieregelingen
Projectontwikkelaars en aannemers proberen de zorg bij opdrachtgevers voor deze situatie weg te nemen door te werken met “garantieregelingen”. Gebruikelijk is dat een dergelijke garantieregeling wordt uitgevoerd door een onafhankelijke stichting die, bij een faillissement van een aangesloten aannemer, de extra kosten die de koper heeft als gevolg van dit faillissement vergoedt.

Maar, en dat maakt het lastig, niet elke “garantieregeling” is even degelijk. Er zijn krachtige en betrouwbare garantieregelingen en minder betrouwbare. Ons advies is om niet alleen op de “mooie naam” van de garantieregeling af te gaan, maar ook bij deskundigen goed na te gaan hoe degelijk de garantieregeling is.

De kans dat er bij het bouwproces geschillen ontstaan is groot. Ons advies is dan ook om tijdig, dus ver voor het moment dat er een geschil lijkt te ontstaan, een uitgebreide rechtsbijstandverzekering af te sluiten.

Kom ook even met ons praten
Overweegt u deel te nemen aan een nieuwbouwproject? Kom dan ook even met ons praten. Wij kennen de belangrijkste marktpartijen in onze regio en kunnen u waarschijnlijk goede tips geven waarop te letten voordat u zich bindt aan een dergelijk traject.