Verhuren van de woning en hypotheek gaan vaak niet goed samen

In dit artikel lichten wij toe waarom het verhuren van een woning waarop een hypotheek rust niet altijd een verstandige keuze is.

Voor eigen bewoning
Vrijwel alle geldverstrekkers nemen in hun leningsvoorwaarden op dat de woning waarvoor u een hypothecaire geldlening aanvraagt, “voor eigen bewoning” is bestemd. Uitdrukkelijk wordt u in deze voorwaarden verboden om de woning geheel of gedeeltelijk te verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker. Vraagt u deze toestemming dan is de kans groot dat deze geweigerd wordt.

Verhuurde woning biedt minder zekerheid
De reden dat geldverstrekkers tot dit verbod zijn overgegaan is eenvoudig: een verhuurde woning biedt de geldverstrekker minder zekerheid dat, indien u niet aan uw hypotheekverplichtingen voldoet, uit de opbrengst van de verkoop van de (verhuurde) woning, het restant van de hypotheekschuld kan worden verhaald.

In Nederland genieten huurders een grote mate van bescherming. De hoofdregel die daarbij nog altijd geldt, luidt: “koop breekt geen huur” Hiermee geeft men aan dat, wanneer een woning die is verhuurd wordt verkocht, de huurovereenkomst niet automatisch eindigt indien de woning aan de nieuwe eigenaar wordt overgedragen. Het uitgangspunt is dat de koper van de woning de huurovereenkomst moet respecteren.

Een woning die “leeg” wordt verkocht, brengt in de verkoop (veel) meer op dan een woning die ten tijde van de verkoop is verhuurd. Zeker wanneer de huurprijs van de aanwezige huurder laag is ten opzichte van de huren die nieuwe huurders moeten betalen.

Kan de huiseigenaar de hypotheeklasten niet betalen dan zal de geldverstrekker de woning uiteindelijk mogen verkopen en uit de opbrengst hiervan zal hij zijn vordering op de huiseigenaar verrekenen. Door de woning te verhuren kan de opbrengst lager worden dan het restant van de hypotheekschuld. Dit is de reden dat vrijwel alle geldverstrekkers in de hypotheekovereenkomst verhuur verbieden.

Ook fiscale consequenties
De rente die u voor een hypothecaire geldlening betaalt, mag u onder voorwaarden in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. De belastingdienst betaalt daarmee vaak mee aan een deel van de door u te betalen rente voor de hypotheek. Voorwaarde is wel dat de hypotheek is bestemd voor de financiering van de woning die u zelf bewoont. Verhuurt u deze woning dan komt de door u betaalde rente over de hypotheek niet langer in aanmerking voor vermindering op uw belastbaar inkomen.

(Vervelende) voorbeelden uit de praktijk
Het komt met enige regelmaat voor dat mensen een woning kopen om zelf te gaan bewonen en dat er nadien redenen zijn om de woning te gaan verhuren. Bijvoorbeeld omdat men een nieuwe relatie krijgt, tijdelijk naar het buitenland uitgezonden wordt of omdat de actuele verkoopprijzen van woningen op die locatie net niet goed zijn. Onder dergelijke omstandigheden kunnen mensen de wens hebben om de woning aan te houden en te verhuren. Het verhuren zal echter in de meeste gevallen niet worden toegestaan door de geldverstrekker.

Hypotheek om te kunnen verhuren
Het is wel mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor de financiering van een of meer woningen die u aankoopt met het nadrukkelijke doel deze te verhuren. Dat wordt ook weleens aangeduid met de term Buy to let. Een aantal geldverstrekkers is bereid dit soort geldleningen te verstrekken. In dat geval mag u de woning uiteraard wel verhuren. De rente die u voor dit soort hypotheken betaalt, ligt hoger dan bij de leningen voor de aanschaf van een woning die u zelf gaat bewonen. Vaak eisen de geldverstrekkers dat een groot deel van de aankoopprijs van het te verhuren pand zelf wordt gefinancierd.

Wilt u meer weten over een hypotheek en de mogelijkheden om de woning te verhuren? Neem dan contact met ons op. Op basis van uw specifieke situatie zullen wij u een advies geven dat aansluit bij uw wensen en behoeften.